温州刑事律师-崔波

夫妻共有房产只写一人名，风险不小呢

物权法与婚姻法的交叉：

物权法采用登记主义原则，对外按登记公示对善意第三人产生公信力，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（《物权法》第九条）

婚姻法采法定财产制和约定财产制相结合原则，有约定从约定，无约定从法定。就是说夫妻可以约定房产归属于一个人，登记在一个人名下，这所谓约定财产制；如果没有约定那么婚后买房即使登记在一方名下也是夫妻共同财产。 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产， （五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《婚姻法》第十七条夫妻法定财产制属于《物权法》第九条之法律另有规定的情形。

事前防御措施：

在没有其他约定的情况下，另一方依照《婚姻法》的规定取得共有权利。根据《物权法》及《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，夫妻双方可以向登记机构申请变更为夫妻共有，以反映真实权利状态。

法律风险：

1、房产在不知情的情况下被卖掉，基于单独登记产生了公示公信力，未登记的一方承担不动产可能被他人善意取得的风险。

第三人善意取得制度：物权法和婚姻法司法解释三有此规范，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的； (二)以合理的价格转让； (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。（《物权法》第一百零六条）一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。（婚姻法司法解释三 第十一条　）

2、房产在不知情的情况下被设置抵押，基于单独登记产生了公示公信力，未登记的一方承担不动产可能被他人善意取得抵押权的风险。

共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。（《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十四条第二款）

案例：2005年张某与何某登记结婚，2008年双方购买涉诉房屋，2009年北京市某区住建委对涉诉房屋填发了房产证，在该房产证中登记所有权人为张某，权属状况为单独所有。2012年陈某与刘某签订《借款协议》，约定刘某向陈某借款850万元，同日，陈某与张某、刘某签订《抵押担保合同》，约定张某自愿以其所有的涉诉房屋向陈某提供抵押担保，张某还承诺：张某是经合法登记的、抵押物的唯一所有权人。之后，各方对上述抵押担保合同进行公证依法赋予其强制执行效力，并办理了抵押登记。上述借款协议到期后，刘某未能按时偿还借款。陈某以刘某、张某为被申请人向法院申请执行涉诉房产，何某对执行标的提出书面异议，理由是其与张某为夫妻，涉诉房产为张某与何某的夫妻共同财产，被驳回后何某提出执行异议之诉，主张陈某知晓涉诉房屋共有情况，要求法院确认《抵押担保合同》无效，并停止对涉诉房屋的强制执行。法院经一、二审审理后，最终认定《抵押担保合同》属因无权处分而订立的合同，但因无权处分而订立的合同不因处分权欠缺而无效，涉案房屋登记在张某一人名下，且张某在《抵押担保合同》中保证并承诺其是涉案房屋的唯一所有权人，并且该《抵押担保合同》经过公证并由此制作完成公证书，应当认定陈某构成善意取得抵押权，法院最终驳回了何某的诉讼请求。

事后救济：

涉嫌夫妻一方与第三人恶意串通转移财产？另一方可以主张第三人善意取得不成立。

有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 （《合同法》第五十二条）

如果配偶一方以不合理价格处分共有房屋，第三人与其恶意串通的，另一方可以主张该处分行为无效，并主张第三人不构成善意取得，即使房屋已经过户至第三人名下或为第三人设定了抵押权，恶意第三人也不能取得相应的不动产物权，受损害的一方配偶仍可主张确认其财产共有权利。

另外，《婚姻法》第四十七条是对转移财产的救济：离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。即使离婚后，另一方发现有上述行为的，也可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。